我前几期发表的《别把“红色物业”正经念歪了》《街道办对小区业主委员会届满换届不作为并拟组建物业管理委员会怎么办?》《警惕！业委会中的 “害群之马”》《小区业主自行组织物业公司自治管理的可行性与法律障碍》等文章，阅读量有过万的，有大几千的，说明当下小区管理问题是人们关心的热点问题之一。本文就系列文章发表过程中广大网友发表的意见，以及大家对物业、业委会、基层街道办的一些批评声音谈谈业主们如何组织小区自建物业对小区自治问题。希望广大网友积极参与讨论，能找到一个比较好的办法，让大家关心的问题能得到有效化解！本期主要谈筹备和组建期间工作：
1、非盈利原则。业主组建物业，实行物业自治，就是为了节省业主费用，使小区管理井然有序，还少花钱，遇事有人管。
2、有偿原则。参与业委会和物业管理的人，要有劳务报酬。主要是利用本小区的居民，特别利用是退休的健康老人（55—70岁）作为组成人员。所有为业主服务的人要有偿，但不能过高，且，收入要取之有道。
3、劳务外包原则。小区清洁、小区维修全部外包，实行每半年一次评价，对评价不好的外包人员或外包单位予以辞退或解除外包合约。
4、全体业主评价原则。对小区自治工作由小区业主按季（月）进行评价，按住宅楼设意见箱，每月收集一次意见，并对业主评价进行公示。
5、建立监事会。对小区自治管理，建立3人以上的监事组织，对业委会自治履职、履职质量进行监督。对小区收支进行监督和审查。
由热心业主发起物业自治倡议，通过小区公告栏、业主群等渠道广泛宣传，说明自治的目的、意义与初步设想，征集有意向参与的业主。
从报名业主中推选 5 - 10 名具有不同专业背景（如财务、法律、工程、管理等）、责任心强且有充足业余时间的代表，组成物业自治筹备小组，负责牵头推进各项筹备工作。
筹备小组联合部分志愿者，对小区现有物业服务内容、质量、收费PG电子模拟器 PG电子网站标准，以及各类设施设备的运行状况、维护记录等进行全面摸底调查。制作详细的调查问卷，向全体业主发放，收集大家对当前物业服务的满意度、期望改进的方面等意见。
梳理小区公共资源，包括停车位数量与使用情况、公共房屋面积、广告位分布等，为后续制定经营管理策略提供依据。
依据相关法律法规，参考其他成功实施物业自治小区的经验，结合本小区调研结果，起草《小区物业自治章程》。章程内容应涵盖业主大会与业主委员会的组织架构、职责权限、议事规则；物业管理服务的范围、标准、质量监督、考核机制；物业费用的收支管理、预算编制与审批流程；小区公共资源经营收益分配原则等核心条款。
将章程草案在小区内公示，征求业主意见，公示期不少于 15 天。筹备小组负责收集、整理反馈意见，并据此对章程草案进行修改完善。
发起自治筹备资金募集倡议，由业主自愿捐款（筹建以后，用于抵充物业收费），用于支付筹备阶段的办公用品购置、文件印刷、法律咨询等必要费用。设立专门的筹备资金账户，对资金收支进行详细记录，确保公开透明，并定期向业主公布。
同时，盘点小区现有的可用于物业管理的物资设备，如办公桌椅、清洁工具、维修器材等，登记造册，不足部分列入采购计划，利用筹备资金按需采购。
在筹备工作基本就绪后，筹备小组向当地社区居委会或街道办事处提交召开业主大会的申请报告，报告内容包括筹备工作情况、业主大会会议议程、拟表决事项（如通过物业自治章程、选举业主委员会成员等）。
根据小区规模和实际情况，确定业主大会会议形式，可采用书面征求意见、集体会议或电子投票等方式。提前 15 - 30 天向全体业主发出会议通知，通知中明确会议时间、地点、议程、表决事项及投票规则等关键信息，并附上物业自治章程草案、业主委员会候选人简历等资料，供业主充分了解、审议。
在业主大会会议期间，筹备小组负责组织会议流程，安排专人负责投票、计票工PG电子模拟器 PG电子网站作，确保投票过程公正、公开，真实反映业主意愿。业主大会需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决事项需经参会业主双过半数同意方可通过。
若业主大会表决通过实施物业自治，随即进行业主委员会选举工作。业主委员会候选人由筹备小组推荐或业主自荐产生，候选人人数应多于应选人数的 20% 以上，以保障业主的选择权。
选举采用差额投票方式，选票设计应清晰明了，包含候选人姓名、照片、简介及投票勾选栏等信息。投票结束后，在社区居委会或街道办事处监督下，当场开箱验票、唱票、计票，公布选举结果。当选的业主委员会成员名单需在小区内公示，公示期不少于 7 天，接受业主监督。
业主委员会成立后，作为小区物业自治的执行主体，着手组建物业管理公司。可以选择以下两种方式：
（1）由业主委员会直接注册成立物业管理公司，成员由业主委员会委员兼任或另行招聘部分专业管理人员。在注册过程中，按照工商行政管理部门要求，准备公司章程、注册资本证明、办公场地证明、法定代表人身份证明等材料，办理营业执照、税务登记证等相关证照。
（2）若小区规模较小或出于成本、专业考虑，也可采取委托专业物业团队的形式。通过公开招标、邀标或协商谈判等方式，选择一家具有良好口碑、丰富经验且愿意与业主委员会紧密合作的专业物业管理公司，签订委托管理合同。合同中明确服务内容、质量标准、收费标准、考核奖惩机制、合作期限等关键条款，确保双方权益得到保障。
小区业主物业自治，不是组建物业公司，而是组建物业自治管理小组（中心），其参与管理成员，一是聘请物业职业经理人负责主持，其他人员（工程、保洁、保安、收费、楼栋管家）由原物业服务人员或新招聘财务实行两条线，收支业委会掌控，日常维修支出在1000元以内由职业经理审批，超过金额由业主会审核同意，方可支出；业委会成员及其亲属不得参与物业自治小组（中心）管理，防止当裁判又当运动员，引起业主责疑，
设想挺好，真自治就变味了，我们小区自治过，当初的承认都化成零，买个零件都是一把手亲自办，钱根本说不清，好小区都让他们给治坏了。
你说的没错，物业公司来运行同样存在这个一把手亲自办问题，关键是我们怎么建立好监督机制，制度一定要成文，便于对照和执行！
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